婚前婚后投资房产哪个更省税?
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当一对夫妻或未婚情侣投资房产时,通常会选择以“共有”的方式进行投资。在“共有”情况下,共有人交的税取决于双方的关系。当这种关系是“夫妻”或“民事伴侣”时,有特殊的税务规则适用。
首先,让我们来了解一下房产所有权的两种类型
共有房产是很常见的,分为两种类型:联权共有(Joint Tenants)和普通共有(Tenants-in-common)。如果共有人双方在购买房产时各出一半的钱,这种情况会被判定为“联权共有“(除非房主有特殊指示);共有人双方在购买房产时费用非平均分摊的情况,则属于“普通共有”。
1. 在联权共有的情况下:
房产所有者不仅不能在生前将自己拥有的房产份额转移给第三方,也不能在死亡后通过遗嘱的方式进行转移。即无论死者遗嘱如何,该遗产将归其余联权共有人所有(如果有多个所有人,则平分)。
2. 在普通共有的情况下:
普通共有的房产份额则随时可以根据房产所有者的意愿进行房产份额的分配。
接下来,富腾会计为您分别介绍适用于未婚情侣和已婚夫妇的税务规则,并提供一些实用的例子来帮助您理解
未婚情侣的共有房产不受一些特殊规则的约束,所以他们在购买房产、房产出租利润以及征税使都有很大的自由。
首先,租金收入是根据共有人的所有权份额来在共有人之间分配的,不同的所有权分配会带来不同的税单,那么未婚情侣双方只需内部达成协议如何分割租金利润,即可达到收益最大化。
例1:未婚投资房产
情侣A和B一起买了一处投资房产并进行出租。A拥有40%的份额,B拥有60%。租金的利润是每年1万英镑。根据所有权份额分配,B每年要对租金利润征税6000英镑,A每年要对租金利润征税4000英镑。那么这种分配方式是否节税就取决于A, B各自的纳税税率。
如果两人税率相同,那么不论给谁分配更多的租金收入都没有影响。
然而,如果两人按不同的税率纳税,那么给以最低边际税率纳税的人分配更多的租金收入,会省下一笔不小的税钱。
假设A没有其他收入,而B是一个高税率的纳税人:在此情况下如果让A获得所有的租金收入, A可以使用他的个人免税额度,那么就不需要交税。相比之下,如果他们按照所有权份额分享利润,B将为自己那份6000镑的利润支付2400镑的税。
所以未婚情侣应该检查所有共有的收入分配,并考虑以不同的方式分配租金利润来节税。
当共同所有人是夫妻或处于民事伴侣关系时,确定收入分配的税务规则有所不同。
默认的税务规则
无论实际所有权是怎么样的,夫妻(或民事伴侣)的共有财产所产生的收入均被考虑为相同的份额。也就是说,如果一对夫妇不采取任何措施,那么两人会平均分摊税额。
例2:已婚夫妇投资房产
假设C和D是夫妻。他们拥有一处可出租房产,其中C拥有80%的份额,D拥有20%。该房产的租金收入每年为1.2万英镑。尽管他们拥有的房产份额不均等,但夫妻二人都的租金收入都为6000英镑,并以此为基础进行缴税。这种50:50的分割是否有利也取决于每个人的纳税税率。
例3:不同税率纳税人(1)
假设C的个人税率为40%,D为20%:
在默认情况下,每个人的租金收入都为6000英镑,则C将支付2400(6000*40%)英镑,D将支付1200(6000*20%)英镑的税。
记住C的个人税率高,那么他分配到的租金收入越小越好。本来C拥有80%的房产,而现在只分配到50%的收入。c减少的租金收入转移到了D身上,这部分租金收入的对应的税率也从40%降到了20%。这时,默认的税务规则就可以使得一部分收入的税率降低了,在此过程中节省了税金。
在普通共有(Tenants-in-common)的情况下,默认的税务规则有时并不能达到节税最大化。在这时,富腾会计可以为您提供计算房产所有权份额分配的服务,帮助您达到节税最大化。富腾在这里还请您注意以下三点:
1. 房产的所有权方式至关重要, 因为只有在普通共有情况下,才能进行所有权的分配。相反,如果该物业是联权共有人则不可能进行再分配,租金收入只能50:50分成。
2. 当改变房产份额分配时,必须在决定后的60天内通知英国税局。并且,如果您想在本年度就使用分配后的比例纳税,就需要在纳税年度开始时就进行份额再分配。
3. 此外,需要注意的是,假日租赁(如Airbnb)不可进行比例再分割。
例4:不同税率纳税人(2)
在例3里,我们得到的结论是接受默认税务规则即可到达节税目的。那么什么情况下需要进行房产所有权份额再分配呢?
假设其他情况不变,而D变成了那个高税率纳税人(40%),而C是基本税率纳税人(20%)。
在这种情况下,我们就需要进行房产比例再分配,来进行节税最大化。因为这样可以使按基本税率征税的收入从50%提高到80%,而使按较高税率征税的收入从50%降低到20%。
那么如果您的房产所有方式是联权共有时,该怎么样做才能节税呢?
在联权共有的情况下,虽然财产收入只能按50:50的所有权进行分割,但我们也可以利用一些资本利得税的原则(如夫妻或民事伴侣之间转让资产免缴资本利得税)来实现不同的分割。
虽然这样做会产生一些其他附加成本(包括可能出现的印花税、土地税),但总体来讲这样做可能还会是利大于弊的。
富腾小Tips
富腾会计建议已婚夫妇或者民事伴侣在购买投资性房地产之前就先做好理财规划,综合考虑到双方的纳税税率后再进行比例分割。同时如果在购买投资性房地产后想要重新分配房产比例,则一定要在纳税年度初期进行比例分配。
1.请勿轻易泄露私人账户信息
2.请勿交纳以各种理由收取的费用
3.请勿抵押重要证件原件
4.警惕无具体地址、仅以QQ联系的招聘