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在英国投资房产的的海外房东都需要受到“非居民房东计划NRLS”（Non-resident landlords scheme）的监管。

一般情况下，英国不会对非居民征税，但是如果非居民有来自英国的收入，尤其是来自英国的租金收入就需要向英国税局缴纳税金了。

虽然NRLS没有官方声明说会预扣房租收入税，但是HMRC要求房客或者房屋中介代扣房租收入税。

除非房东获得HMRC的批准可以直接拿到房屋收入的总额。

在英国海外房东包括两个主体：

1. 个人海外房东

2. 拥有英国房产的离岸公司

个人海外房东和离岸公司在申请收取全额租金许可时的申请条件和流程一致，但从2020年4月6号开始离岸公司的交税政策发生了改变。

本文分以下四点介绍海外房东申请

1. 申请收取全额租金条件（NRLS）
2. 申请失败该如何处理
3. 海外房东报税须知
4. 政策变更-离岸公司纳税政策改变

01 海外房东申请收取全额租金的许可

海外房东可通过填写表格NRL1i(个人)、表格NRL2i(公司)或表格NRL3i(受托人和遗产)来申请收取总租金。

通常情况下，如果房东能证明以下条件即可申请:

•他已经履行了在英国的纳税义务(即他已经提交了纳税申报单并在截止日期前支付了税款)

•他从未在英国承担过任何税收义务，或

•他预计不会在提交申请这一年内欠缴英国个人所得税

注：为了符合申请海外房东计划的条件，申请人必须在英国没有任何税务债务

申请通过后：

当HMRC 通过了海外房东的收取租金全额的申请后，HMRC会给代收税金的房客或者房屋中介发信来证明此海外房东从此刻开始可以收到全额的租金，就不必由房客或者房租中介来代收代缴税金了。

一般来说，HMRC 将在收到NRL 申请表那个季度初开始许可海外房东收取全额的租金。

由于海外房东的纳税年度是从每年的4月1日开始的，所以纳税年度内的四个季度末分别为6月30日，9月30日，12月31日 和3月31日。

因此，假设海外房东于9月20日提交了NRL 申请表，在申请通过后， HMRC 在给代收税金的房客或者房屋中介的信上会标明该海外房东可以收取全额租金的开始日期是7月1日。

02 申请失败该怎么处理

对于NRLs提出的收全额租金的申请，HMRC有权拒绝申请或者撤回申请，NRLs可以在收到通之后的90天内以书面形式向HMRC上诉。

如果上诉不通过，那么海外房东每个月就不能拿到租金的全额，需要房客或者房租中介代为扣除房租收入的20%。

如上所述，在每个季度末：6月30日、9月30日、12月31日和3月31日上交HMRC。

在这种情况下，与租赁相关的费用也是可以扣除的，只要这些费用合理并满足扣除条件。但需要由代扣代缴方，房客或者租房中介来做扣除。

一般由房屋中介来做代扣代缴，因为他们更了解房屋支付的费用包括管理费用、贷款利息成本、维修费用、吸引新租户的广告费用、园艺和清洁费用等等

03 海外房东在英国报税须知

在每一个纳税年度，海外房东必须按时完成并提交年度纳税申报表（self-assessment tax return），并确保按时缴纳税金。

在海外房东的应税收入里， HMRC允许扣除一些相关的费用，出于租赁目的而发生的非资本化的费用都可以税前扣除，如中介费，清洁费，房屋维护费，会计费，房东支付的水电费和council tax等等。

注：

• 英国法律明确规定，所发生的费用必须已实际支付，才能从租房收入(不只是应计收入)中扣除。

• 房客或租房中介在代扣代缴时不允许考虑海外房东的英国个人免税额度。

• 房客或租房中介必须在每个季度结束后30天内向HMRC提交季度纳税申报表(即NRLQ表格)。同时，这一期间内的税金也必须在30天内支付给HMRC。

NRLQ纳税申报表不能从GOV.UK网站下载，但可以从个人税务国际团队 (the Personal Tax International Team) 获取，地址如下:

Charities, Savings and International 1

HM Revenue & Customs

BX9 1AU

年度纳税申报表：

除了季度的申报以外，房客或者房屋中介还必须在纳税年度（即3月31日）结束后的7月5日之前，向HMRC提交NRLY年度纳税申报表。

比如，纳税年度为2019年4月1日到2020年3月31日，NRLY表格则必须在2017年7月5日之前提交。

NRLY表格可以在HMRC在线填写，该表格也可以下载邮寄，邮寄地址和上述地址一致。

同时，房客或者租房中介也有义务和责任必须在7月5日前向海外房东提供交税证明（certificate of tax liability，NRLs需要根据该证明来计算税金），以帮助履行在英国的纳税义务。

04 2020政策变更-离岸公司如何交税？

海外房东可以是单个的人也可以是拥有英国房地产的离岸公司。

今年政策变更主要针对拥有英国房地产的离岸公司：

在2020年4月5日之前，在英国投资房产的离岸公司需缴纳的是个人所得税。

而从2020年4月6日起，这些离岸公司需要缴纳的则是公司税。

值得注意的是，如果该房产是商业性房产，投资房产的离岸公司还将考虑公司是否需要注册增值税。从增值税的角度离岸公司是和居民公司一样缴纳增值税。

出售房产税收变更

如果海外房东在2019年4月6号之后出售资产（无论是居住房还是商业房产），并且资产总价值的75% 以上都来自英国地产，都需按照居民标准缴纳资本利得税。

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