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1. 他人赠与投资房产的CGT 怎么算？

Q: 我的哥哥现居美国，他准备把他在英国的BTL房产赠与给我，那当房产产权变更时我们两个谁应该交房产的资本利得税呢？

A: 这种情况下应为您的哥哥交税。他应根据他购买该房产之日起的增长的价值，或2015年4月起的增值部分（如果房产在2015年四月前购买）来支付英国资本利得税。因为他是将房产赠给他的兄弟，他必须以产权变更时的市场价值作为他的“出售收入”。

2. 能否从租金收入中扣除出租前的房屋维修费用?

Q: 我的房子在第一次出租前3年或4年的物业维修，可否在租金收入中扣除? 首次租期（超过一年）收取的地产中介费用，是否在租金收入中是免税?

A:请查阅税局网站
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/property-income-manual/pim2505。根据该规定，在收到首笔租金前7年所发生的费用是允许扣除。不过，前提是在维修时您自己没有住在房子里过。

首次出租或转租超过一年后出现的费用为资本支出，因此是不能抵税的。这些费用包括：律师费用(如起草租赁合同的费用)，代理人和公证人员的费用和佣金（
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/property-income-manual/pim2120）。一年以内的费用是可以扣除。

3. 租约/产权分割：最好的做法是什么?

Q: 我的儿子一家人住在一幢大房子的一层。我和女儿住在二楼。这两层住宅分别有自己的市政税和水电费账单。房子归我和我儿子、女儿共有。我的问题是:如果我们分割所有权并出售，是否需要缴纳资本利得税?

我儿子一家人想要搬出去。我和我女儿想搬到一层住。或者，还是我和我的女儿留在二楼，把二楼的产权记在我们的名下，一楼的产权记在儿子的名下，然后卖掉一楼的公寓，这样从节税的角度来讲会好点吗?

A: 您的情况符合英国税局所规定的“交换安排”（exchange arrangement），详情可查看在
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/capital-gains-manual/cg65150p

富腾会计可以为您提供相关的税务建议。

如果您的儿子拥有一楼部分的全部所有权。您和您的女儿拥有二层的全部所有权，这样每个楼层都可利用私人主要住宅减免，是最有效的税务处理。

4. 算资本利得税时的征税时间点?

Q: 我朋友在英国自己的房子里住了10年。2019年5月她结了婚，搬到了海外，并于那时开始出租房子。那么她现在需要承担10年的资本利得税，还是应该从2019年5月开始计算CGT?

A: 由于她不是英国居民（UK resident）, 假设她在连续5个纳税年都是非英国居民身份，那么她只需要从2015年4月开始纳税。但由于她在2019年之前一直居住在这所房子里，所以2015到2019年也是免税的。并且房子的最后九个月也可以免税(最终期豁免)。

详情参考英国税局的指南：
https://www.gov.uk/hmrc-internal-manuals/capital-gains-manual/cg65070。

5. 是否可以从已收到的租金收入中抵扣亏损?

Q: 如果我的BTL公寓空置而未能找到租客，由于空置期间没有收入，可否将空置期间计算为亏损?我可否将空置的月份数出来，并从产生租金收入的期间内扣除空置期间的租金亏损?

A:富腾会计先解读一下您的问题, 假如您每月租金是1000镑, 公寓在一年内空出了五个月,能否可以从租金收入中扣除5000 （剩下的七个月租金收入为7000磅）所以你只付2000英镑的税?

答案是不能，这5000英镑的损失不属于可以从收入中扣除的实际允许费用。这5000英镑只是没有收到的收入。

6. 拍卖继承的房产的资本利得税

Q: 我的丈夫从他的母亲那里继承了一套房产，这套房产价值与他的姐姐1:1平均分配。为了能够在卖掉这套房产时更容易分配利益，我们打算把她的姐姐那一部分先买过来。这套房产的遗嘱认证价值为35万英镑，可是没有人出价高于32万镑，我丈夫和我最终同意了以第三方认证的32万英镑的估值。

这套房产在我们买了姐姐的那一份后，最终的房产权分配为：3/4属于我的丈夫（其中1/2是他的继承份额，价值为175000英镑，另1/4来自于买来的另一半房产权的一半，价值为80000），1/4属于我自己。

考虑到不同利率，我们期望能够在拍卖时以38万到40万英镑的价格卖掉。假如我们只能以38万英镑的价格出掉这套房子，如果我们两人都能拿到全额个人免税额，能否帮我们计算应交的税呢？

A: 没问题，富腾小会计为您理清一下正确的计算的思路：

首先，您的丈夫继承了一半的房产，应以遗嘱认证价值计算，则为：350000/2=175000英镑

您和您的丈夫又一起买了属于他的姐姐另一半房产，价格为认证房产价值的一半，即320000/2= 160000英镑，您丈夫和您各拥有这份交易的产权的一半，即80000英镑

那么，您丈夫拥有的3/4房产基础成本应为前面两部分相加，即175000 + 80000 = 255000 英镑，而您的1/4房产基础成本为80000英镑。

如果房子以38万英镑的价格出售，他的销售收入将是380000* 3/4 = 285000英镑。由于他的基础成本是255000英镑，他的资本收益将是30000英镑。扣除资本利得税每年12300英镑的免税额后，他的应税资本收益是17700英镑

您的销售收入则为380000*1/4 =95000英镑。由于您的基础成本为80000英镑，您的资本收益将是15000英镑。扣除12300英镑的免税额，应税资本收益为2700英镑。

您看懂了吗？如有任何疑问请联系富腾会计为您答疑